Kupowanie mieszkania w inwestycji, której realizacja znajduje się na wczesnym etapie, oznacza duży wybór mieszkań i korzystniejsze ceny, łączy się jednak też z wyższym ryzykiem. Większą pewność można uzyskać, wybierając mieszkania w budynku, które został już ukończony. Niestety, ze względu na duże zainteresowanie możliwości wyboru są ograniczone. Istnieją jednak sposoby, by zabezpieczyć swoje interesy, nawet gdy budowa jeszcze nie ruszyła.
Dlaczego rachunek powierniczy jest potrzebny?
Wszyscy powszechnie akceptują fakt, że prowadzenie działalności gospodarczej jest obarczone sporą dozą niepewności, a w razie niepowodzenia istnieje prawdopodobieństwo utraty zaangażowanych środków. W życiu prywatnym większość osób starta się jednak unikać ryzyka finansowego, zwłaszcza w przypadku większych inwestycji. Z taką sytuacją mamy zwykle do czynienia przy kupowaniu mieszkania. Podpisanie umowy z deweloperem czy osobą sprzedającą mieszkanie na rynku wtórnym wymaga albo posiadania znacznej kwoty, albo skorzystania z usług banku i zaciągnięcia kredytu. W obu przypadkach może pojawić się ryzyko utraty pieniędzy. Indywidualny sprzedawca mógłby okazać się oszustem, a deweloper utracić przekazane mu środki, np. w wyniku swojej upadłości.
Zarówno w przypadku zakupów na rynku wtórnym, jak i kupowania mieszkania od dewelopera istnieją mechanizmy zabezpieczające interesy potencjalnego klienta. W pierwszym przypadku do zawarcia transakcji niezbędna jest wizyta w kancelarii notarialnej. Notariusz ma obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, a także zweryfikowania czy sprzedawca ma prawo nią dysponować. W przypadku sprzedaży mieszkania przez dewelopera sama procedura zawierania transakcji jest wieloetapowa, a działalność firm deweloperskich jest uregulowana specjalną ustawą – wyjaśnia przedstawiciel firmy Ekobud, która zajmuje się budową osiedli mieszkaniowych.
Kupno mieszkania od dewelopera poprzedza najczęściej zawarcie umowy rezerwacyjnej albo umowy przedwstępnej, jeśli kupujący ma pewność, że uda mu się sfinansować inwestycję czy to ze środków własnych, czy przyznanego kredytu. Następnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej, która precyzyjnie reguluje wszystkie wzajemne zobowiązania – ze strony firmy budującej mieszkanie, m.in. plan prowadzenia robót oraz stan, w jakim będzie przekazane mieszkanie, a ze strony kupującego choćby harmonogram kolejnych wpłat. Ostatnim etapem jest przekazanie mieszkania i podpisanie aktu notarialnego.
Rozbicie etapów na poszczególne stadia oraz ścisłe wymagania co do zapisów umowy deweloperskiej dobrze zabezpieczają interesy klienta, jeśli chodzi o podanie wszystkich parametrów kupowanego lokalu, zakres prac, które muszą być wykonane lub terminy, w jakich powinno to nastąpić. Jedynym mankamentem jest to, że nie chronią klienta przed następstwami różnych zdarzeń gospodarczych, które mogą mieć wpływ na los firmy deweloperskiej, np. utratę przez nią płynności czy nawet upadłość. Rozwiązaniem tych kłopotów jest obowiązek założenia przez dewelopera tzw. rachunku powierniczego.
Jak działa rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalne narzędzie, które ma chronić klienta kupującego mieszkanie przed skutkami kłopotów finansowych, w które może popaść deweloper. Warto pamiętać, że do momentu podpisania aktu notarialnego i przekazania własności budowane mieszkanie oraz ziemia, na której powstaje budynek, należą do dewelopera. Oznacza to, że wchodzą w skład majątku przedsiębiorstwa i jako takie mogą być zajęte przez jego wierzycieli. Choć deweloper zawiera z klientem umowę sprzedaży mieszkania i ten w razie upadłości może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń, to prawdopodobieństwo odzyskania całej wpłaconej kwoty jest w takie sytuacji niewielkie.
Rachunek powierniczy ma za zadanie zabezpieczyć środki wpłacone przez klienta na wypadek niewypłacalności dewelopera albo niewywiązania się przez niego ze swoich zobowiązań. Konstrukcja rachunku powierniczego polega na tym, że deweloper będący klientem banku jest dysponentem znajdujących się na rachunku środków, jednak należą one przez cały czas do nabywcy mieszkania. Można więc powiedzieć, że rachunek powierniczy jest rodzajem depozytu – klient wywiązuje się ze swego zobowiązania i przekazuje środki, deweloper ma więc pewność, że je otrzyma. Jednocześnie klient jest zabezpieczony przed utratą pieniędzy, które nie stają się automatycznie składnikiem majątku firmy deweloperskiej.
Przepisy przewidują istnienie dwóch rodzajów rachunku deweloperskiego – otwartego i zamkniętego. W pierwszym przypadku środki z rachunku są systematycznie przekazywane deweloperowi w miarę postępu robót. Nad tym, czy poszczególne etapy prac zostały wykonane, czuwa sam bank. W drugim przypadku cała kwota jest zablokowana aż do czasu zakończenia całej inwestycji. Rachunek otwarty ma dla klienta tę zaletę, że postęp prac jest nadzorowany przez bank, który dba o przestrzeganie harmonogramu i wykonanie wszystkich zobowiązań dewelopera. W przypadku rachunku zamkniętego klient będzie narażony na mniejsze ryzyko utraty środków, jednak w tej sytuacji deweloper musi finansować swoją działalność kredytem albo własnymi środkami, co bezpośrednio przekłada się na koszty budowy, a zarazem na cenę, jaką ostatecznie zapłaci klient.
Korzystanie z rachunku powierniczego znacznie ogranicza ryzyko, jakie ponosi nabywca mieszkania w związku z zawieraną z deweloperem umową. W przypadku niepowodzenia realizacji inwestycji nabywca ma gwarancję odzyskania swoich pieniędzy.